Các luật mới có hiệu lực từ 1/8 tác động ra sao tới thị trường nhà đất?
Bắt đầu từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực (sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó). Các chuyên gia đồng loạt nhận định, khi các luật có hiệu lực, tính pháp lý liên quan đến bất động sản được khơi thông tạo cho tâm lý nhà đầu tư giải tỏa, vì vậy sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển.
Đẩy nhanh tiến độ các dự án
Ông Nguyễn Đắc Nhẫn – Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Luật Đất đai năm 2024 có điểm mới về quy định trong phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng. Cụ thể, HĐND cấp tỉnh có quyền quyết định, không cần phải trình Thủ tướng Chính phủ như trước đây, việc này đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong đó có dự án bất động sản.
Về quy hoạch sử dụng đất, Luật đất đai năm 2024 thủ tục đơn giản hơn, phân quyền cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thay vì trước đây phải do Quốc hội. Phân cấp, phân quyền trong định giá đất, giao thẩm quyền cho UBND cấp huyện thay vì trước đây do UBND cấp tỉnh.
Theo ông Nhẫn, luật mới đã bỏ khung giá đất, HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất. Trước đây, Thủ tướng Chính phủ quy định khung giá đất, dẫn đến việc các địa phương có đô thị lớn đã có giá đất “kịch trần” nhưng vẫn không thể tiệm cận với thị trường: “Bảng giá đất bắt đầu thực hiện từ 1/1/2026, để có thời gian 1 năm xây dựng bảng giá đất mới theo nguyên tắc phù hợp với thị trường”.
Gỡ vướng pháp lý tăng nguồn cung
Về phía chuyên gia, Tiến sỹ Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services cho biết: Trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản liên tục tăng trưởng. Đến hết tháng 6, vốn FDI đổ vào thị trường này tăng 61,5% so với cùng kỳ năm 2023. Ngành bất động sản đứng thứ 2 trong các ngành hút vốn FDI.
Theo ông Khôi, tín dụng bất động sản chiếm gần 22% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Ngoài ra, Chính phủ đẩy mạnh việc triển khai nhà ở xã hội, thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội và chỉ đạo nghiên cứu phương án phát hành trái phiếu hỗ trợ lãi suất cho đầu tư, xây dựng loại hình này.
Ông Khôi đề xuất: “Nên tập trung phát triển những chủ đầu tư có chất lượng tốt, tập trung đa dạng hóa tài chính cho các chủ đầu tư. Không nên quá dựa vào nguồn vốn từ khách hàng hoặc quá dựa vào nguồn vốn từ ngân hàng”.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kỳ vọng 3 luật mới vừa được thông qua sẽ tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý. Từ đó, nguồn cung cho thị trường bất động sản sẽ dồi dào, phát triển bền vững.
Theo ông Châu, bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường cũng cần nhà ở trung cấp, cao cấp. Vấn đề là cần có giải pháp kéo được giá nhà hợp lý, không phải thả nổi để giá luôn tăng như hiện nay. Phải có nền tảng pháp lý đồng bộ, thống nhất, khi đó thị trường mới phát triển theo hướng xanh, sinh thái, hướng tới con người.
Ông Châu cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng khó khăn giảm dần và thị trường sẽ phục hồi cùng với sự cải thiện về môi trường đầu tư, kinh doanh, trên cơ sở hệ thống pháp luật đang thay đổi tích cực: “Chúng tôi nhận thấy nỗ lực của các doanh nghiệp, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, với khách hàng”.
Việc sửa đổi và thông qua cùng lúc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, đất đai. Đây được xem là “trợ lực” cho các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.
Phía cơ quan quản lý nhà nước
Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng) cho rằng, hiện nhà nước cùng lúc sửa đổi các bộ luật liên quan đến phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, đất đai… là hành động thể hiện sự quyết tâm và đồng bộ của pháp luật và tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, bất động sản, đất đai, tín dụng. Tất cả chỉ vì mục tiêu hỗ trợ các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.
Theo ông Hải, điểm chung của các nội dung được sửa đổi, bổ sung trong các luật này là nhằm đảm bảo phù hợp tình hình thực tế, tháo gỡ tồn tại, hạn chế; bảo đảm tính hợp hiến, thống nhất, đồng bộ giữa các luật này với các luật khác có liên quan để đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cải cách thủ tục hành chính, chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.
Đặc biệt, các chính sách pháp luật mới này sẽ tăng cường bảo vệ quyền lợi của người dân, người mua nhà, tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận nhiều hơn các thông tin sạch, nâng cao việc bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp.
Thị trường bất động sản sẽ bứt phá trong thời gian tới
Nhận định về thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đặt kỳ vọng vào sự chuyển động lớn, bởi tính thống nhất đồng bộ của các quy định sẽ tháo gỡ khó khăn pháp lý dẫn đến nguồn cung tăng lên…
Theo ông Châu, chúng ta phải thực hiện các giải pháp kéo được giá nhà xuống mức hợp lý, không thể để tăng mãi. Để có thể chuyển hướng sang thị trường bất động sản xanh, sinh thái, sức khỏe, thân thiện môi trường, tích hợp nhiều tiện ích… thì phải có nền tảng pháp lý đồng bộ, thống nhất.
Đề cập đến xu hướng dòng tiền vào thị trường bất động sản khi 3 luật đi vào cuộc sống, cũng như xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc Đầu tư DKRA Group, tin tưởng vào việc thị trường sẽ khôi phục trong thời gian sắp tới.
Ông Thắng khẳng định lý do, thứ nhất là sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam. Thứ hai là việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang rất thấp, tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp và người dân. Thứ ba là các luật sắp có hiệu lực gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ tạo ra cơ sở hành lang pháp lý để khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua.
Đặc biệt, giai đoạn 6 tháng cuối năm 2024 và có thể kéo dài đến đầu năm 2025, khả năng thị trường sẽ có những điểm sáng nhất định, tuy nhiên để thị trường bứt phá sẽ cần thêm thời gian. Sự hồi phục ở của phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn sẽ tạo ra thanh khoản và sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, các tín hiệu cho thấy điểm đảo chiều của thị trường địa ốc đã bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, việc phục hồi diễn ra cục bộ, chỉ tập trung ở một số loại hình và tại một số khu vực.
Giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản ở chu kỳ hiện tại sẽ rơi vào quý IV/2024 đến đầu quý II/2025, với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố. Giai đoạn khởi sắc dự báo sẽ diễn ra vào quý II/2025 đến quý IV/2025, tương ứng với sự đi lên của phân khúc đất nền, biệt thự.
Ở giai đoạn ổn định, thị trường dần ổn định và ghi nhận sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Khi thị trường ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản đều sẽ hồi phục.
Kì vọng về các tăng trưởng kinh tế khi luật mới có hiệu lực
Ông Huỳnh Anh Tuấn – Tổng giám đốc Công ty chứng khoán Ngân hàng Đông Á (DAS) phân tích, việc các luật mới có hiệu lực vào ngày 1/8 sắp tới trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng không lớn. Riêng đối với Luật Đất đai 2024 có những điểm sửa đổi, mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên, những vấn đề trước mắt của nhóm doanh nghiệp này đang đối diện là tồn kho cao, sức cầu giảm và khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển dự án.
Thị trường bất động sản đóng băng hai năm qua làm cho việc luân chuyển hàng tồn kho chậm, nhiều dự án chưa hoàn thiện do thiếu hụt nguồn vốn và sức mua thị trường thấp do tâm lý chờ đợi giá nhà giảm hơn nữa của người dân, làm cho chi phí của các doanh nghiệp tăng cao. Do đó, khó có kỳ vọng đột biến về lợi nhuận của các doanh nghiệp này từ việc áp dụng các quy định mới.
“Về dài hạn, thị trường sẽ có ảnh hưởng tích cực thông qua yếu tố minh bạch thông tin và khả năng dự báo đối với tình hình kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản” – ông Huỳnh Anh Tuấn nói.
Tổng hợp
Cập nhật các thông tin:
