Thị trường bất động sản đang tốt đều tại hai đầu đất nước

Chung cư vẫn hấp dẫn, đất nền được quan tâm trở lại, cơ hội rộng mở với bất động sản nghỉ dưỡng…, các chỉ báo này cho thấy thị trường bất động sản đang “tốt đều”.

Đất nền gây chú ý

Những ngày gần đây, các phiên đấu giá đất tại 2 huyện Thanh Oai, Hoài Đức (Hà Nội) đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Cụ thể, phiên đấu giá 20 lô đất tại Hoài Đức đã thu hút sự quan tâm của hơn 500 khách hàng, với trên 1.500 hồ sơ tham gia đấu giá. Giá đấu trúng cao gấp khoảng 30 lần giá khởi điểm. Trước đó, tại Thanh Oai, phiên đấu giá 68 thửa đất ngày 10/8/2024 thu hút 4.600 hồ sơ tham gia, kết quả giá đấu trúng cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Có nhiều luồng ý kiến xung quanh 2 phiên đấu giá đất trên. Trong khi một bộ phận nhà đầu tư cho rằng, việc các phiên đấu giá đất được quan tâm nhiều cho thấy thị trường bất động sản đã khởi sắc trở lại, thì cũng có nhiều người đánh giá, đất nền đang bị thổi giá quá cao do hoạt động đầu cơ.

Tuy nhiên, đánh giá sự quan tâm này của số đông nhà đầu tư đối với đất nền đang cho thấy ít nhiều tâm lý FOMO (sợ mất cơ hội) và phần nào là việc thị trường địa ốc đang ấm dần lên.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội thẳng thắn nói rằng, câu chuyện đấu giá đất ở Thanh Oai, Hoài Đức rõ ràng cho thấy đây là chiêu bài của các nhà đầu cơ, là “sốt ảo” chứ không phải thực. Nên tại đây nhà đầu tư cần tỉnh táo, phân tích kỹ thị trường và hiện tượng đầu cơ thổi giá để nâng giá một nơi rồi sau đó lấy cơ sở đó để nâng giá “ảo” những khu vực xung quanh theo cách so sánh giá.

Theo vị này, mức đặt cọc quá thấp sẽ khiến nhiều bên sẵn sàng tham gia, thậm chí chấp nhận mất cọc, đổi lại là có cơ hội bán chênh với lợi nhuận cao hơn nhiều ở một số lô đất trúng đấu giá. Giả sử, người tham gia vào cọc 100 triệu đồng, nhưng giá trị có thể bán chênh của thửa đất lên đến vài trăm triệu đồng nên nhà đầu cơ sẵn sàng tham gia.

Do đó, để tránh tình trạng “lướt sóng”, đầu cơ đất, cần quy định các mức đặt cọc cao hơn, giá bán sát giá thị trường hơn.

Ông Ngô Bá Trọng – Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) nhận định, với phân khúc đất nền, nhà đầu tư hiện giữ tâm lý nghe ngóng là chính, bởi các thửa đất diện tích lớn phải tách thửa còn chờ các hướng dẫn mới, nếu có cũng chủ yếu là các giao dịch đơn lẻ. Tuy nhiên, các sản phẩm đầy đủ pháp lý sẽ có diễn biến sôi động hơn và nếu thuận lợi, mức giá từ nay đến cuối năm nay sẽ tăng khoảng 15-20%.

“Hiện là thời điểm phù hợp để mua gom những nền đất đủ pháp lý để đón đầu chu kỳ tăng giá mới từ năm 2026, thời điểm áp dụng bảng giá đất, thuế đất mới. Do đó, sở hữu sản phẩm đủ pháp lý từ lúc này sẽ là một lợi thế lớn”, ông Trọng phân tích.

Chung cư và nhà phố vẫn có giao dịch

Một phân khúc cũng thu hút nhiều sự chú ý thời gian qua, đó là căn hộ. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến quý II/2024, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 25% theo năm và đà tăng này được dự báo sẽ còn duy trì trong vài năm tới. Đây là một trong những lý do phân khúc này “đắt khách” trở lại (từ 2-3 năm nay) sau một thời gian bị “ngó lơ” trước đó.

Ở một diễn biến khác, thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện những thông tin kiểu như “căn hộ đã hết hot, giá rơi tự do”… Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đây là một chiêu trò của một bộ phận nhỏ nhà đầu tư đang cần thoát hàng để thu về dòng tiền.

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc – Giám đốc Công ty cổ phần RB Land, để đánh giá triển vọng phân khúc căn hộ, nhà đầu tư cần nhìn vào thực tế, thay vì bị các thông tin dẫn dụ.

“Chung cư rơi giá thì rơi ở đâu? Tôi chưa thấy chỗ nào rơi. Có chỗ lên nhất thời, bị làm quá thì không nói, nhưng mặt bằng chung giá chung cư đang đi lên rất bền vững”, ông Ngọc nói, đồng thời cho rằng, phân khúc này vẫn triển vọng trong dài hạn, bởi trong 3-5 năm tới, các sản phẩm mới ra mắt thị trường đều sẽ có mức giá cao hơn hẳn hiện tại vì khung giá đất tăng lên, các chi phí đầu vào cốt lõi như chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng… cũng tăng.

Sự suy giảm của nền kinh tế làm cho phần lớn nhà đầu tư có kinh nghiệm vẫn mong muốn gia tăng thêm kênh bảo vệ để phòng thủ trước những biến chuyển không lường trường của thị trường trong vòng 5 năm tiếp theo trước khi bước vào giai đoạn tăng trưởng nhanh của nền kintế

Còn ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho hay, từ đầu năm 2024 tới nay, căn hộ luôn là phân khúc “giữ lửa” cho thị trường do nguồn cung mới hạn hẹp, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên, nhất là tại những đô thị lớn.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, dự báo nguồn cung căn hộ cả năm 2024 vào khoảng 22.000 căn, trong khi theo Chi cục Dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Ngoài ra, theo ông Trung, nếu như trong giai đoạn 2016-2021 khách hàng có nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse…, thì 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung ở những thị trường lớn… để tránh rủi ro và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Một điểm khác cũng được ông Trung đề cập là hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn “nơi ăn, chốn ở” đã thay đổi. Trước đây, người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở, mà thường nghiêng về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở luôn là phân khúc sinh lời tốt và hấp dẫn nhất với các nhà đầu tư.

Việt Nam có hơn 100 triệu dân và cần khoảng 25 triệu căn nhà (5 người/căn), nhưng hiện nguồn cung mới đáp ứng khoảng một nửa nên nhu cầu còn rất lớn. Thực tế này mang lại cơ hội cho cả các nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Góc nhìn từ Doanh nghiệp Bất Động Sản

Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng loạt công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất. Động thái này được cho là nhằm đón đầu cơ hội đầu tư, sau khi 3 luật mới có hiệu lực, tạo nên kỳ vọng vào sự hồi phục và phát triển của thị trường.

Cụ thể, Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi dự kiến chi 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam tại huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước; dành 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng – Hàm Liêm, tỉnh Bình Thuận.

Công ty CP Tập đoàn Nam Long cũng có kế hoạch sẽ tăng dần quỹ đất dài hạn cho sản phẩm tầm trung thông qua mua bán – sáp nhập và phát triển đất thô. Đồng thời, doanh nghiệp này tiếp tục tập trung triển khai một số dự án như Mizuki Park, Waterpoint giai đoạn 1, Akari City, EHome Southgate…

Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, chia sẻ, doanh nghiệp của ông trong thời gian tới sẽ dành những nguồn vốn nhất định để đầu tư hiệu quả cho thương vụ M&A dự án mới. Nam Long hướng đến tìm hiểu quỹ đất nông nghiệp, khám phá cơ hội đầu tư mua lại công ty phù hợp để tạo tiền đề tăng trưởng, bên cạnh 681 ha đất sẵn sàng triển khai.

Hay ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Đất Xanh Group, cũng chia sẻ về mục tiêu săn lùng các khu đất rộng 100 – 200 ha trên toàn quốc với pháp lý đầy đủ để triển khai các dự án trong giai đoạn 2024 – 2025.

Công ty bất động sản An Gia nhiều lần cho biết đang tìm kiếm cơ hội để thực hiện M&A, mở rộng quỹ đất sạch. Doanh nghiệp này nhấn mạnh quan điểm không chạy theo thị trường, không mua quỹ đất hay dự án bằng mọi giá. Công ty sẽ có những phân tích kỹ càng về khu đất để khi đưa ra thị trường có giá sản phẩm phù hợp với túi tiền của đa số người mua.

Nhiều “ông lớn” địa ốc như DIC Holdings, Hà Đô, Ecopark, Vinhomes, Phú Mỹ Hưng…cũng tích cực “thâu tóm” đất từ 50 – 150 ha tại một số khu vực Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận để phục vụ hoạt động kinh doanh giai đoạn tới.

Xu hướng gom quỹ đất này cũng được thể hiện trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng. Theo Bộ Xây dựng, tính pháp lý, thanh khoản, tiền sử dụng đất…là những tiêu chí hàng đầu mà doanh nghiệp lựa chọn để đầu tư.

Báo cáo cũng cho biết, doanh nghiệp có xu hướng nghiêm túc và tính toán kỹ hơn về phương án, tìm hiểu thị trường để các dự án đất sạch hoàn chỉnh về mặt pháp lý, nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và có thể đưa vào khai thác trong các năm tới.

Chia sẻ về lý do “săn” đất vào thời điểm này, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long – cho rằng, trong dài hạn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh mẽ do còn dư địa phát triển lớn. Nhận định này dựa trên cơ sở tốc độ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ đạt 39%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (64%), Malaysia (78%), Singapore (100%).

Xu hướng của nhà đầu tư khi lãi xuất ngân hàng điều chỉnh

Khi ngân hàng đưa ra gói ưu đãi lãi vay, ân hạn nợ gốc, nhiều người liền tận dụng để mua trả góp bất động sản, chia nhỏ khoản tiền đầu tư, giảm áp lực tài chính.

Hơn một tháng trước, anh Trần Ngọc Linh (quận 4, TP HCM) quyết định mua căn chung cư 50m2 tại thành phố Thủ Đức với giá 2,6 tỷ đồng. Đây là căn nhà thứ hai vợ chồng anh Linh sở hữu.

Tương tự, dù sở hữu căn nhà đất ở Thanh Xuân (Hà Nội), chị Vũ Bích Ngọc tiếp tục đặt cọc thêm lô đất tại Đông Anh. Lô đất này có diện tích 45m2, ngõ ô tô di chuyển. Đến hết tháng 8, chị Ngọc thực hiện giao dịch ký hợp đồng công chứng, chuyển nhượng quyền sở hữu.

Đầu tiên, kể từ 1/8, ba luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đều có hiệu lực, giao dịch mua bán sẽ ngày càng siết chặt. Điều này khiến thuế và chi phí giao dịch tăng, góp phần đẩy giá nhà, đất leo thang. Lý do này cũng tác động mạnh đến tâm lý xuống tiền với các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, giá một số sản phẩm bất động sản dù tăng trong thời gian vừa qua nhưng so với mốc đỉnh năm 2020-2021, mức giá còn ở ngưỡng tốt. Trong thời gian tới, giá chung cư, đất, nhà đất còn tiếp tục được dự báo còn tăng mạnh khi nguồn cung dự án ở Hà Nội phê duyệt nhỏ giọt.

Cuối cùng, dòng tiền rẻ vẫn tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư xuống tiền. Đặc biệt các chính sách như ân hạn nợ gốc, giảm phí phạt trả trước… cũng giúp người mua giảm áp lực tài chính.

Ông Minh nói thêm, một số ngân hàng cũng đang cho vay để trả nợ nhà băng khác với lãi suất thấp. Nhiều nhà đầu tư tận dụng cơ hội này để đảo gói vay, phân bổ lại dòng tiền, hưởng ưu đãi lãi suất.

Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay thấp khiến nhà đầu tư có xu hướng mua bất động sản để tích lũy. Với nhà đầu tư bỏ tiền vào bất động sản cho thuê, ngoài lợi suất cho thuê, họ còn ước tính đến mức độ tăng giá của sản phẩm. Giới chuyên gia khuyến nghị, dù đầu tư bất kỳ loại hình bất động sản nào, người mua cần tính toán kỹ tỷ lệ sử dụng đòn bẩy, lựa chọn gói vay, đánh giá tỷ suất sinh lời trong tương lai.

Tổng hợp

Cập nhật các thông tin:

• Thông tin nhanh thị trường: https://www.fb.com/timnhachondat 
• Chia sẻ kiến thức đầu tư: https://www.fb.com/groups/thongtinnhanh 
• Ký gửi, mua bán, cho thuê BĐS: 0905.466.050 / 0358.783.640 (Lĩnh)