Đánh giá Thị Trường Bất Động Sản Đà Nẵng Quý III Năm 2024: Lướt Sóng hay Tăng Trưởng Thực Chất?

Trong quý III năm 2024, thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận nhiều biến động đáng chú ý, nhưng đa phần lại đến từ những yếu tố mang tính chất tạm thời hơn là sự tăng trưởng bền vững. Theo nhận định cá nhân, việc tăng giá bất động sản trong các giai đoạn trước phần lớn chỉ là kết quả của các cá nhân và tổ chức đầu tư lướt sóng, hơn là do áp lực tăng trưởng thực chất của thị trường.

1. Lướt Sóng và Nhu Cầu Thực Chất

Thị trường Đà Nẵng trong những năm qua đã trải qua nhiều giai đoạn nóng sốt, nhưng chủ yếu là do đầu cơ lướt sóng hơn là từ nhu cầu nhà ở thực sự. Việc này dẫn đến giá bất động sản tăng ảo mà chưa phản ánh đúng sức mạnh của nền kinh tế hay nhu cầu dân số. Tuy nhiên, việc gia tăng dân số mới là yếu tố quyết định chính để bất động sản tăng giá bền vững. Ông bà ta có câu “An cư lạc nghiệp,” và rõ ràng, sự tăng trưởng dân số cần phải đi kèm với cơ hội việc làm và các điều kiện sống khác.

Hiện tại, Đà Nẵng vẫn chỉ là một thành phố với mật độ dân số thấp, chưa đủ sức tạo áp lực thực sự lên thị trường bất động sản. Các khu công nghiệp và doanh nghiệp lớn tại thành phố chưa nhiều, dẫn đến mức sống chung của người dân còn khá thấp. Điều này hạn chế khả năng chi tiêu và khó thu hút các nhà đầu tư lớn.

Theo dữ liệu mới nhất, dân số Đà Nẵng vào cuối năm 2021 ước tính đạt khoảng 1,1 triệu người, ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong nhiều năm qua. Là một trong những thành phố lớn và phát triển nhanh nhất Việt Nam, Đà Nẵng đóng vai trò quan trọng trong kinh tế, du lịch và phát triển đô thị. Tuy nhiên, tốc độ gia tăng dân số tại Đà Nẵng vẫn khá chậm, và điều này có ảnh hưởng lớn đến tiềm năng phát triển kinh tế của thành phố.

Trong vòng 10 năm qua, dân số Đà Nẵng đã tăng từ 967.800 người vào năm 2012 lên 1.188.374 người vào năm 2022. Mặc dù có sự gia tăng nhưng tốc độ này không thực sự bùng nổ nếu so sánh với các thành phố khác ở Việt Nam. Dưới đây là chi tiết về mức tăng trưởng:

• 2012: 967.800 người
• 2013: 992.849 người (tăng 2,59% so với năm trước)
• 2014: 1.008.000 người (tăng 1,52% so với năm trước)
• 2015: 1.046.838 người (tăng 3,85% so với năm trước)
• 2017: 1.059.334 người (tăng 1,19% so với năm 2015)
• 2019: 1.134.310 người (tăng 7,08% so với năm 2017)
• 2022: 1.188.374 người (tăng 4,77% so với năm 2019)

Mặc dù tốc độ tăng trưởng dân số hàng năm của Đà Nẵng dao động từ 1,5% đến 7%, đây vẫn chỉ là con số trung bình so với một số thành phố và tỉnh khác. Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, trong giai đoạn 2017 – 2021, Đà Nẵng chỉ tăng dân số khoảng 1,07 lần. Trong khi đó, các tỉnh khác như Bình Dương và Bắc Ninh có mức tăng cao hơn đáng kể, lần lượt là 1,11 và 1,09 lần. Điều này cho thấy Đà Nẵng dù có sự tăng trưởng nhưng không đủ nhanh để tạo ra sự bùng nổ về kinh tế.

Về mật độ dân số, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng nhưng vẫn duy trì ở mức trung bình so với các thành phố lớn khác:

• 2012: 757,6 người/km²
• 2013: 772 người/km²
• 2014: 784 người/km²
• 2019: 740 người/km²
• 2022: 883 người/km²

Đà Nẵng có mật độ dân số thấp hơn các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội. Điều này phản ánh một phần do làn sóng di cư vào thành phố còn hạn chế. Sự gia tăng dân số thường kéo theo nhu cầu về nhà ở, việc làm và cơ sở hạ tầng, nhưng tại Đà Nẵng, điều này chưa đủ mạnh để thúc đẩy một sự phát triển vượt bậc.

Trong khi đó, Bình Dương – tỉnh có dân số tăng nhanh nhất trong giai đoạn 2017 – 2021 – đã đạt 2,692 triệu người vào năm 2021, cho thấy tốc độ gia tăng dân số và sự phát triển đô thị cao hơn rất nhiều so với Đà Nẵng.

2. Bất Động Sản Để Ở – Xu Hướng Nhà Phố

Mặc dù giá bất động sản tại Đà Nẵng hiện đang thấp hơn so với các khu vực kinh tế trọng điểm khác, nhưng không thực sự tương xứng với tiềm năng của thị trường. Đáng chú ý, thị trường nhà phố tại Đà Nẵng vẫn chiếm ưu thế, nhất là những sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng, phù hợp với khả năng thanh khoản của phần đông người dân địa phương. Tâm lý của người dân tại đây vẫn nghiêng về nhà phố thay vì căn hộ cao cấp, bởi họ ưa chuộng không gian riêng biệt và ổn định hơn.

Để giải thích lý do này cần tìm hiểu về thu nhập bình quân đầu người tại Tp. Đà Nẵng

Năm 2022, Đà Nẵng ghi nhận mức thu nhập bình quân đầu người cao thứ 6 cả nước, với thu nhập trung bình của người lao động làm công ăn lương đạt hơn 7,3 triệu đồng/người/tháng, tăng 15,3% so với năm 2021. Thu nhập bình quân đầu người tại Đà Nẵng năm 2022 cũng được thống kê là 5,23 triệu đồng/người/tháng, đứng thứ 5 toàn quốc, chỉ sau Bình Dương, TP.HCM, Hà Nội và Đồng Nai. Điều này cho thấy một sự phát triển đáng kể về thu nhập của người dân, đặc biệt khi so với các tỉnh khu vực Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung, Đà Nẵng giữ vững vị trí dẫn đầu.

Sự gia tăng thu nhập này có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản của thành phố, đặc biệt là khả năng chi trả của người dân địa phương đối với các sản phẩm bất động sản. Khi thu nhập bình quân tăng, người dân có xu hướng nâng cao tiêu chuẩn sống, từ đó tạo ra nhu cầu lớn hơn về nhà ở, đặc biệt là các phân khúc nhà phố và căn hộ.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay vẫn phải đối mặt với một thách thức lớn: thu nhập bình quân đầu người tại đây vẫn chưa tương xứng với mức giá của các sản phẩm bất động sản cao cấp. Mặc dù thu nhập tăng trưởng đáng kể, giá bất động sản vẫn có mức tăng nhanh hơn thu nhập, dẫn đến sự mất cân bằng giữa khả năng chi trả và giá trị bất động sản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của thị trường, khi các sản phẩm có giá cao khó tiếp cận hơn với người dân địa phương.

GRDP bình quân đầu người năm 2022 của Đà Nẵng đạt 102,6 triệu đồng, tăng 13,8% so với năm 2021. Thành phố cũng đã đặt mục tiêu đến năm 2030, GRDP bình quân đầu người sẽ đạt từ 200 đến 220 triệu đồng, tức gấp đôi so với hiện tại. Mục tiêu này thể hiện kỳ vọng của Đà Nẵng về một sự phát triển kinh tế mạnh mẽ hơn, qua đó sẽ có thể thúc đẩy sự gia tăng khả năng thanh toán và đầu tư bất động sản của người dân.

Cơ cấu thu nhập bình quân đầu người của Đà Nẵng cũng phản ánh rõ sự phụ thuộc vào các ngành nghề khác nhau. Thu nhập từ tiền lương và tiền công chiếm tỷ trọng lớn nhất với 61,8%, trong khi thu phi nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản chiếm 24,6%. Các nguồn thu khác như nông nghiệp và các khoản thu nhập khác chỉ đóng góp một phần nhỏ, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp và dịch vụ. Điều này góp phần làm thay đổi thị trường bất động sản, tập trung nhiều hơn vào nhu cầu nhà ở tại khu vực thành thị, nhưng cũng đặt ra yêu cầu về việc tạo ra các sản phẩm bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân.

Các nhận định về thị trường căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng, đặc biệt là các sản phẩm hướng đến khách hàng du lịch và đầu tư cho thuê, thường mang tính quảng bá hơn là phản ánh nhu cầu thực tế. Dòng sản phẩm căn hộ cao cấp dù được nhắm đến, nhưng thực sự không phù hợp với đối tượng người dân bản địa có thu nhập trung bình. Đây chính là lý do mà bất động sản Đà Nẵng vẫn chưa thể bứt phá mạnh mẽ ở phân khúc căn hộ.

3. Sự Thoái Trào Của Lướt Sóng

Một dấu hiệu đáng chú ý khác là sự thoái trào của việc đầu tư lướt sóng trong giai đoạn gần đây. Khi giá bất động sản đất nền tại Đà Nẵng tăng, cũng là lúc nhiều nhà đầu tư từ các thành phố lớn như Hà Nội vào thị trường để đẩy giá, nhưng điều này không phản ánh sự tăng trưởng bền vững. Thực tế, theo quy luật thị trường, khi đất nền đạt mức giá đỉnh, đó cũng là thời điểm thị trường bắt đầu thoái trào.

Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện nay cần thận trọng hơn trong việc đầu tư vào bất động sản Đà Nẵng, tránh những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào những phân khúc có tiềm năng thanh khoản tốt, như nhà phố dưới 3 tỷ đồng. Đây là phân khúc có cơ hội bán ra cao, phù hợp với nhu cầu của người mua để ở.

4. Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản Đà Nẵng

Dù không thể phủ nhận rằng Đà Nẵng có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai, nhưng sự phát triển này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Đà Nẵng hiện đang thu hút các nhà đầu tư nhờ vào điều kiện sống thuận lợi và môi trường du lịch phát triển, nhưng để thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, thành phố cần gia tăng cơ hội việc làm, phát triển thêm khu công nghiệp và tạo động lực cho dân số gia tăng. Đây sẽ là yếu tố quyết định để giá trị bất động sản tại Đà Nẵng có thể tăng một cách bền vững.

Tóm lại, thị trường bất động sản Đà Nẵng quý III năm 2024 vẫn chịu tác động của các yếu tố đầu cơ và lướt sóng, nhưng tiềm năng bền vững chỉ thực sự phát triển khi có sự tăng trưởng về cơ hội việc làm và dân số. Với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà phố với mức giá dưới 3 tỷ đồng có thể là lựa chọn an toàn và phù hợp với tình hình thực tế.

Cập nhật các thông tin:

• Thông tin nhanh thị trường: https://www.fb.com/timnhachondat 
• Chia sẻ kiến thức đầu tư: https://www.fb.com/groups/thongtinnhanh 
• Ký gửi, mua bán, cho thuê BĐS: 0905.466.050 / 0358.783.640 (Lĩnh)