Tâm lý nhà đầu tư đổi hướng: Bất động sản an toàn nhưng thanh khoản tùy thuộc phân khúc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024, giá nhà đất tiếp tục tăng cao, đặc biệt là ở phân khúc chung cư và đất nền. Dù đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư đang do dự khi quyết định rót vốn do giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả và thanh khoản có xu hướng giảm. Dưới đây là phân tích chi tiết về tình hình hiện tại dựa trên số liệu từ Bộ Xây dựng, kết hợp với các dự đoán về xu hướng bất động sản trong những tháng cuối năm 2024.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại:

1. Giá căn hộ chung cư tăng cao, nhưng thanh khoản suy giảm

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2024 đã tăng trung bình từ 5% đến 6,5%, cao hơn 25% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt 25.885 căn, giảm xuống còn 72,2% so với quý I/2024 và 87,08% so với cùng kỳ năm 2023. Điều này cho thấy người mua đang trở nên thận trọng hơn, đặc biệt khi giá bất động sản tiếp tục tăng vượt ngoài khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình.

Với mức thu nhập hiện tại, để mua được căn hộ bình dân, một gia đình cần có thu nhập ít nhất từ 35-40 triệu đồng/tháng, trong khi phần lớn các hộ gia đình đô thị chỉ có thu nhập trung bình từ 10-20 triệu đồng/tháng. Điều này tạo ra rào cản lớn, khiến nhu cầu mua nhà tiếp tục giảm, đặc biệt là ở phân khúc trung và thấp.

2. Đất nền trở thành xu hướng đầu tư chủ đạo

Ngược lại với sự suy giảm trong giao dịch chung cư, phân khúc đất nền ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Cụ thể, lượng giao dịch đất nền đạt 124.991 giao dịch trong quý II/2024, tăng 127,9% so với quý I và 185,8% so với cùng kỳ năm trước. Việc giá chung cư tăng cao khiến nhà đầu tư chuyển hướng mạnh mẽ sang đất nền như một kênh trú ẩn an toàn và tiềm năng.

Khu vực ngoại ô của Hà Nội và TP.HCM, như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Long Biên và Gia Lâm, đang trở thành điểm nóng nhờ hạ tầng giao thông phát triển và mức giá hợp lý hơn so với các khu vực trung tâm. Điều này thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào đất nền tại các khu vực này.

3. Khan hiếm nguồn cung khiến giá cả leo thang

Một yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản là sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc căn hộ hạng B và C. Theo Bộ Xây dựng, số dự án mới được cấp phép trong quý II/2024 chỉ đạt 16 dự án, tương đương 35,56% so với cùng kỳ năm 2023. Điều này không chỉ khiến giá nhà tăng mà còn làm giảm tính thanh khoản trên thị trường.

Khan hiếm nguồn cung xảy ra khi các quy định pháp lý vẫn còn phức tạp, chi phí đầu vào cao và tiến độ triển khai dự án chậm chạp. Nguồn cung hạn chế không chỉ khiến giá tăng mà còn làm cho người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận những dự án phù hợp với tài chính của mình.

Dự đoán xu hướng thị trường bất động sản cuối năm 2024:

1. Giá chung cư có khả năng tiếp tục ổn định hoặc tăng nhẹ

Dù giá căn hộ chung cư đã tăng mạnh trong nửa đầu năm, nhưng lượng giao dịch giảm và tâm lý người mua đang chờ đợi giá hợp lý hơn. Điều này có thể dẫn đến việc giá chung cư chỉ tăng nhẹ trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, với tình trạng khan hiếm nguồn cung và nhu cầu vẫn cao, phân khúc căn hộ ở các khu vực có hạ tầng phát triển tốt có thể tiếp tục tăng nhẹ. Đặc biệt, tại TP.HCM, nơi nguồn cung đang thiếu hụt, giá căn hộ có thể tiếp tục tăng, đặc biệt ở các phân khúc trung và cao cấp.

2. Đất nền tiếp tục là điểm sáng

Đất nền sẽ tiếp tục là phân khúc có triển vọng nhất trong nửa cuối năm 2024. Với sự tăng trưởng mạnh về lượng giao dịch trong quý II, thị trường đất nền tại các khu vực ngoại ô Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền đầu tư. Dự kiến, thị trường sẽ ghi nhận khoảng 23.000 giao dịch đất nền trong nửa cuối năm, giữ vững đà tăng trưởng hiện tại.

3. Chính sách pháp lý và tài chính sẽ đóng vai trò then chốt

Việc cải thiện các chính sách pháp lý liên quan đến tách thửa, khung giá đất và các chính sách tín dụng sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm. Các gói vay lãi suất ưu đãi từ ngân hàng có thể giúp kích cầu mua nhà, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ hạng trung. Tuy nhiên, nếu các chính sách không được triển khai kịp thời, nhà đầu tư vẫn sẽ tiếp tục chờ đợi sự điều chỉnh từ thị trường.

Kết luận:

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động lớn, với giá chung cư tăng cao nhưng thanh khoản giảm sút, trong khi đất nền trở thành xu hướng đầu tư chính. Trong những tháng cuối năm 2024, giá chung cư có thể tăng nhẹ nhưng sẽ không tăng nóng như trước, trong khi đất nền tiếp tục là phân khúc hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Các chính sách tài chính và pháp lý sẽ đóng vai trò quyết định trong việc điều chỉnh và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

Các nhận định này chỉ mang tính chất cá nhân từ sự quan sát thị trường cũng như theo dõi số liệu từ Bộ Xây Dựng. Bạn đọc vui lòng tham khảo thêm để có cái nhìn của cá nhân mình nhé.

Cập nhật các thông tin:

• Thông tin nhanh thị trường: https://www.fb.com/timnhachondat 
• Chia sẻ kiến thức đầu tư: https://www.fb.com/groups/thongtinnhanh 
• Ký gửi, mua bán, cho thuê BĐS: 0905.466.050 / 0358.783.640 (Lĩnh)