Thay đổi quan trọng khi tách thửa và cấp sổ đỏ lần đầu bạn nên biết

Luật đất đai số Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có những quy định liên quan tới diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ.

1. Thủ tục tách thửa lần đầu và điều kiện cấp sổ đỏ

Tách thửa là việc chia một thửa đất thành nhiều thửa đất nhỏ hơn. Việc tách thửa thường được thực hiện khi có nhu cầu chia đất để tặng, bán, hoặc để phục vụ các mục đích sử dụng khác nhau.

Luật đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể về diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách. Mục đích của quy định này là nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, hợp lý và tránh tình trạng phân chia đất quá nhỏ gây khó khăn trong quản lý và sử dụng.

Các điểm chính cần lưu ý:

• Diện tích tối thiểu: Thửa đất sau khi tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Diện tích tối thiểu này có thể thay đổi tùy thuộc vào từng địa phương và loại đất.
• Kích thước: Ngoài diện tích, thửa đất còn phải đảm bảo các kích thước các cạnh tối thiểu theo quy định.
• Mục đích sử dụng: Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, diện tích tối thiểu sẽ thay đổi theo quy định của loại đất mới.
• Điều kiện khác: Thửa đất phải đảm bảo các điều kiện khác như: không tranh chấp, không bị kê biên, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Trường hợp đặc biệt:

• Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Trong một số trường hợp, thửa đất sau khi tách có thể nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng vẫn được phép nếu đồng thời hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới đủ diện tích.
• Thửa đất hình thành trước khi có quy định: Thửa đất được hình thành trước khi có quy định về diện tích tối thiểu có thể được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin cấp sổ đỏ lần đầu

Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu gồm những giấy tờ sau:

1. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
2. Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
3. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có).
4. Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp sổ đỏ)…

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 của Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

3. Thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu:

Bước 1: Nộp hồ sơ.

• Trước đây, người dân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa cấp huyện. Bây giờ, người dân sẽ nộp tại Bộ phận một cửa của UBND tỉnh nơi có đất. Đây là sự thay đổi trong thủ tục cấp sổ đỏ từ 1.8.2024.

Bước 2 : Tiếp nhận hồ sơ.

• Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung.
• Trường hợp hồ sơ đầy đủ giấy tờ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất.

Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính.

• Thời gian thực hiện không quá 5 ngày làm việc; chi phí đo đạc đất do người sử dụng đất chi trả.

Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

• Lưu ý, các loại lệ phí phải nộp như: lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
• Đối với các trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.

Bước 6: Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận.

• Thời gian trả kết quả không quá 23 ngày làm việc, so với quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP trước đây thời gian trả kết quả đã rút ngắn (30 ngày).
• Cụ thể, từ thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày; thời gian cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 03 ngày làm việc theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

4. Diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ khi tách thửa

Diện tích cấp sổ đỏ và diện tích tối thiểu để tách thửa tại tại các địa phương là khác nhau. Ở đây mình chỉ xin lấy thông tin ở 2 địa phương mà bạn đọc quan tâm là Đà Nẵng.

Căn cứ: Quyết định số 29/2018/QĐ-UBND

Chi tiết đầy đủ của 63 tỉnh thành thì mới bạn đọc tham khảo TẠI ĐÂY.

5. Thay đổi quan trọng trong quy trình tách thửa và cấp sổ đỏ từ 1/8/2024

Ngày 1/8/2024 đánh dấu lớn trong sự thay đổi về pháp luật đất đai với việc có hiệu lực của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Nghị định này đã mang đến những thay đổi đáng kể trong quy trình tách thửa và cấp sổ đỏ, nhằm tăng cường tính minh bạch, hiệu quả và đảm bảo quyền lợi của người dân. Các thay đổi quan trọng như sau:

Sổ đỏ

• Sổ đỏ điện tử: Việc cấp sổ đỏ điện tử được đẩy mạnh, giúp người dân dễ dàng truy cập và quản lý thông tin về đất đai của mình
• Mã QR: Sổ đỏ được tích hợp mã QR để tăng cường tính bảo mật và chống giả mạo.
• Thông tin minh bạch: Sổ đỏ sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, giúp người dân nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
• Hình thức của sổ cũng có thay đổi để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của người dân cũng như thuận tiện cho việc bảo quản cất giữ.

Thủ tục tách thửa

• Rút gọn thủ tục: Quy trình tách thửa được đơn giản hóa, giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.
• Cơ sở dữ liệu thống nhất: Việc sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia giúp tăng cường tính chính xác và minh bạch trong quá trình xử lý hồ sơ.
• Thời gian giải quyết: Thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa được quy định cụ thể, giúp người dân nắm rõ tiến độ và tránh tình trạng kéo dài.

Diện tích tối thiểu

• Quy định rõ ràng: Nghị định quy định rõ ràng về diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách, giúp tránh tình trạng phân chia đất quá nhỏ gây khó khăn trong quản lý và sử dụng.
• Trường hợp đặc biệt: Nghị định cũng quy định các trường hợp đặc biệt, cho phép tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn quy định trong một số trường hợp cụ thể.

Các trường hợp phải cấp sổ đỏ mới

Nghị định 101 hướng dẫn quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ ngày 1/8 theo Luật Đất đai 2024.

Theo đó, các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm:

• Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất.
• Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
• Dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
• Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
• Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024.
• Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trên đây là những thông tin mà mình tổng hợp về các điều chỉnh về thủ tục tách thửa theo Luật Đất đai 2024 và nghị định 101/2023/NĐ-CP với mong muốn giúp bạn đọc cập nhật các thay đổi này giúp ích cho công việc của bản thân mình.

Tổng hợp

Cập nhật các thông tin:

• Thông tin nhanh thị trường: https://www.fb.com/timnhachondat 
• Chia sẻ kiến thức đầu tư: https://www.fb.com/groups/thongtinnhanh 
• Ký gửi, mua bán, cho thuê BĐS: 0905.466.050 / 0358.783.640 (Lĩnh)